자식들 내 집 마련 걱정을 덜어주고 싶은 부모의 마음은 다 똑같겠죠? 여기, 은퇴 후 강원도로 내려가며 서울 강동구의 아파트를 아들 부부에게 무상으로 빌려준 60대 부부가 있습니다. 훈훈한 미담 같지만, 5년 뒤 이들에게 날아온 것은 감사장이 아닌 1,000만 원이 훌쩍 넘는 증여세 고지서였습니다. 대체 어떻게 된 일일까요? 세금은 현금이나 명의를 이전할 때만 내는 것 아니었나요? 🤯
‘공짜’는 없다? 세법상 증여의 무서운 의미 🤔
우리가 흔히 생각하는 ‘증여’와 세법에서 말하는 ‘증여’는 범위가 다릅니다. 세법에서는 현금이나 부동산 명의 이전 같은 직접적인 재산 이전뿐만 아니라, 타인의 부동산을 무상으로 사용함으로써 얻는 경제적 이익 또한 증여로 봅니다. 즉, “아빠 집이니까 월세는 됐어”라고 말하는 순간, 자녀는 ‘월세만큼의 이익’을 증여받는 셈이 되는 거죠.
상속세 및 증여세법 제37조에는 ‘부동산 무상사용에 따른 이익의 증여’ 규정이 명시되어 있습니다. 자녀가 부모님의 부동산을 공짜로 사용했다면, 이를 ‘무상사용 이익 증여’로 간주하여 세금을 부과하는 것이죠.
얼마부터 ‘증여세 폭탄’이 터질까? 💣
그렇다고 부모님 집에 잠깐 머무는 것까지 세금을 내는 건 아니에요. 세법에서는 5년간의 무상사용 이익 합산 금액이 1억 원을 초과할 경우에만 증여세를 과세합니다. 그럼 이 ‘무상사용 이익’은 어떻게 계산할까요? 공식은 조금 복잡해 보이지만 원리는 간단합니다.
📝 5년간 무상사용 이익 계산법
(부동산 시세 × 2%) × 3.7908 = 5년간 이익
* 여기서 2%는 부동산 가액 대비 연간 적정 임대료율이며, 3.7908은 5년간의 이익을 현재가치로 할인하는 계수(연금현가계수)입니다.
위 공식으로 계산한 금액이 1억 원을 넘으면, 그 초과분에 대해 자녀가 증여세를 내야 하는 것입니다.
15억 아파트, 5년 공짜로 빌려주면? (계산 예시) 🧮
서두에 언급된 강동구 아파트 사례를 직접 계산해 볼까요? 만약 아파트 시세가 15억 원이라고 가정해 보겠습니다.
- 1. 연간 무상사용 이익 계산:
15억 원 × 2% = 3,000만 원 - 2. 5년간 총이익 (할인 적용):
3,000만 원 × 3.7908 = 1억 1,372만 4,000원
계산 결과, 5년간 총이익이 1억 1,372만 원으로 과세 기준인 1억 원을 초과했습니다. 따라서 아들 부부는 증여세를 내야 했던 것이죠. 이처럼 부동산 시세가 대략 13억 2천만 원 이상이면 5년간 무상으로 빌려줄 경우 증여세 폭탄을 맞을 가능성이 커집니다.
“그럼 월세를 조금이라도 받으면 괜찮지 않을까?”라고 생각할 수 있습니다. 세법에서는 시세 대비 70% 미만의 임대료를 받을 경우, 그 차액을 증여로 봅니다. 안전하게 증여세를 피하려면 시세 월세의 70% 이상은 받아야 합니다.
증여세를 피하는 합법적 방법 🛡️
다행히도 세금을 피할 방법은 있습니다. 가장 확실한 방법은 바로 ‘함께 거주’하는 것입니다. 부모와 자녀가 같은 주소지에 살면서 공간만 나눠 쓰는 형태(예: 1층은 부모, 2층은 자녀)라면 증여세가 부과되지 않습니다. 손주를 돌보기 위해 합가하는 경우 등이 해당되겠죠.
자주 묻는 질문 ❓
Q: 그럼 시세 10억 원짜리 아파트를 5년간 공짜로 빌려주면 세금이 없나요?
A: 네, 맞습니다. 계산기나 공식에 넣어보면, 10억 원 × 0.02 × 3.7908 = 75,816,000원으로 5년간 이익이 1억 원을 넘지 않으므로 증여세 과세 대상이 아닙니다.
Q: 부동산 시세는 공시가격 기준인가요, 실제 매매가 기준인가요?
A: 원칙적으로 ‘시가’, 즉 실제 거래되는 시세를 기준으로 합니다. 주변 아파트의 실거래가나 감정평가액 등이 기준이 될 수 있습니다. 공시가격이 아니라는 점에 유의해야 합니다.
자녀를 위하는 부모님의 선한 마음이 예상치 못한 세금 문제로 이어지지 않도록 미리 알아두는 것이 중요합니다. 특히 고가의 부동산을 소유하고 계시다면, 자녀에게 무상으로 거주 공간을 제공하기 전에 반드시 세무 전문가와 상담하여 절세 전략을 세우시길 바랍니다. 😊